深圳楼市急需一次降温
来源:证券时报 发布时间:2016年01月22日 06:57
    深圳已成为各路资金安全着陆的“海绵垫”,外围虎视眈眈的资金和投资客还有很多。
  深圳楼市疯了,这事儿众人皆知。国家统计局发布的数据显示,2015年12月,深圳房价同比上涨47.5%,实际房价水平上涨60%多,部分区域翻了一倍。近期,网上关于在深圳买房“走进高富帅”、“迎娶白富美”的故事和段子有很多。甚至,因房价一览众山小,貌似深圳的地位也开始爆棚了,比如“北上广深”的座次要重排了,深圳要吞并惠州成立直辖市了,房价折射深圳崛起和香港衰落等。
  关于深圳房价暴涨的原因,报道可谓连篇累牍,不外乎深圳有人、有钱、有产业、有故事。2016年,深圳楼市向左还是向右?从近期论坛和研讨会传出的信息看,几乎是清一色的看多。经济学家金岩石近期放出“狂言”,未来五年内,以前海为中心的30平方公里,看不到每平方米30万元以上的天价就是深圳开发商的耻辱。民间拥泵者最多的任志强,近期对深圳楼市发话了,高房价是深圳核心竞争力的体现,深圳2015年上半年高科技行业就业人口增加90%,房价不涨才怪!
  2015年12月,国家统计局数据显示,深圳房价环比上涨3.2%,在各大城市中依旧鹤立鸡群,看来房价上涨的步伐并未放缓。新年伊始,深圳楼市热度依旧,新房成交周均1500套左右,环比增幅在10%以上,成交均价探至4.7万,再创历史新高。笔者也认为,综合政策面、资金面、市场坚决“看多”、“做多”的情绪来看,至少2016年上半年,深圳房价惯性上涨还将持续。
  《这次不一样》是一本研究800年金融跌宕起伏规律的畅销书。该书作者指出,每一次资产泡沫破灭前,对于泼冷水的人,拥抱泡沫的人都认为,“这次不一样”,但历史上金融危机发生的原因都惊人的相似,即人性的贪婪。在深圳买房,带来的不仅是财富效应,还带来了面包、爱情和梦想。草根层面,“房价不会下跌”,“买到即赚到”、“再不买就更买不起”等观念已深植人心。深圳核心竞争力、庞大的刚需“接盘侠”已封死房价下跌空间的观念也深植人心。
  掐指也算得到,目前的房价已经将刚需彻底抛弃了。现实中也看到,除了少数“换房需求”外,目前楼市已成为投资客的“接龙游戏”。链家地产发布的楼市大数据显示,深圳二手房市场投资客占比已达到30%,但奔着投资而买房的比例远高于此,新盘上市中手持多个“房票”的购房者多得去了。链家统计显示,为获得购房资格或享受首套房优惠而离婚买房的占比,在2015年达到了45.2%。
  近期,投资深圳楼市升级了。首先是出现了“买房票”、“养房票”的怪诞现象。据悉,2015年初私下成交的“房票”价格是8000元,到年末已涨到3万-5万元;其次是杠杆率抬升,出现了通过消费贷款、民间借贷凑首付或支付房款,通过众筹买房等“加杠杆”现象,有人甚至将本轮深圳楼市称为“杠杆牛”。事实上,“加杠杆”本质就是“次级贷款”,即给不符合房贷条件的人发放了贷款。
  投资要看收益率,目前深圳房屋租售比在2%-3%,靠租金回收投资是不现实的。这意味着,投资客看重的是房价上涨的增值收益。说白了,就是“博傻”,期待有一个新傻子从你手中把这个房子高价买走,与炒股如出一辙。但是,甩开刚需、甩开改善型需求,靠投资客支撑的楼市,你认为它能狂奔多远呢?当收入下降不足以支付还款,当房价预期减弱抛盘增加时,会有什么发生呢?
  目前,资金面超宽松,叠加资产配置荒,深圳已成为各路资金安全着陆的“海绵垫”,外围虎视眈眈的资金和投资客还有很多。“去库存”上升为国家战略,“稳增长”占了上风,保障房周期太长,“逢拍地,必地王”,房价上涨似乎难挡。但是,如此下去,于老百姓、于企业、于政府,于民生、于经济、于社会,没有一点好处,这时候降温还来得及,千万不要等到积重难返的最后关头。
  
李宇嘉.jpg
李宇嘉
深圳市房地产研究中心高级研究员
全景网
本栏目结合时下热门的财经话题,推出最应景的评论,这里有名人大咖的重磅点评,也有各大媒体的独到见解,与您共同分析各大财经事件与经济现象的来龙去脉。
全景网
本栏目内容均来自于网络,如有版权问题,请联系goodnews@p5w.net
全景网
全景网 全景网